January 24, 2025

Vastgoedinspecties 2023-2024 – Wat de data ons vertellen

De vastgoedinspecties die we tussen 2023 en 2024 uitvoerde, laten duidelijke trends en ontwikkelingen zien. Deze cijfers reflecteren niet alleen de marktomstandigheden van de afgelopen jaren, maar geven ook inzicht in de veranderende strategieën van opdrachtgevers. Wat valt op? Vooral 2023 springt eruit als een jaar van terugval, maar ook van strategische heroriëntatie. Daarnaast wordt het belang van NEN 2767-conditiemetingen steeds duidelijker, met een toename van single-tenant inspecties in 2024.

2023: Een jaar van herpositionering

Onze data toont aan dat 2023 significant slechter presteerde dan de andere jaren. Het volume (aantal vierkante meters) in technische due diligence (TDD)-inspecties liet een daling zien van ongeveer 55%, van 1,5 miljoen vierkante meter in 2022 naar ongeveer 700.000 vierkante meter in 2023. Dit is goed te verklaren door de verslechterde marktomstandigheden, met hoge inflatie en stijgende rentestanden.

Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) bedroeg de inflatie in mei 2023 6,8%, met een gemiddelde verwachting van 4,2% over heel 2023.  “Dat dit invloed heeft op het beleggingsvolume en daarmee het aantal vierkante meter gebouwen waarvoor wij een Technical Due Diligence hebben gedaan, verbaast ons niets”, vult Dick aan. “Moeilijkere marktomstandigheden resulteren nu eenmaal in een verlaging van het aantal transacties.”

Tegelijkertijd laten onze cijfers over 2023 een duidelijke verschuiving zien naar meerjarige onderhoudsplannen (MJOP’s). Het volume MJOP-inspecties steeg met ruim 200% ten opzichte van 2022. “Ook dit is logisch in een markt waar veel opdrachtgevers een “HOLD-strategie” leken te hanteren. In plaats van kopen of verkopen richten beleggers zich op hun bezit en wilde men weten hoe hun portefeuille erbij stond en welke investeringen er de komende jaren op hun af kwamen.” “Interessant daarbij is dat er door ons veel vaker duurzame meerjarige onderhoudsplannen (DMJOP’s), waarbij we op basis van de “Erkende Maatregelenlijst” de verplichte en middels een CCREM analyse de veelal gewenste verduurzamingsmaatregelen in beeld hebben gebracht”.

Voorzichtig herstel in 2024

Herstel in technical due diligence

In 2024 zien we licht herstel in het aantal TDD’s. Het volume steeg met 46% ten opzichte van 2023, wat aantoont dat de markt zich enigszins lijkt te herstellen. Dit herstel wordt mede toegeschreven aan dalende rentestanden en een toenemende balans tussen vraag- en aanbodprijzen. CBRE Nederland meldde in hun 'Mid Year Real Estate Market Outlook 2024' dat het herstel van de vastgoedbeleggingsmarkt is ingezet, waarbij de Europese Centrale Bank (ECB) streeft naar een balans in het verder verlagen van de rente. Toch laat onze data ook zien dat een aanzienlijk deel van de TDD’s in 2024 updates betrof van bestaande rapporten voor herfinancieringdoeleinden in plaats van nieuwe transacties. Dit benadrukt dat de markt nog in een herstelmodus verkeert en nog niet volledig is aangetrokken.

Sterke groei in NEN 2767 Conditiemetingen

Een opvallende trend in vastgoedinspecties is de toename in NEN 2767-conditiemetingen. Het volume van deze inspecties groeide in 2024 naar maar liefst 500.000 vierkante meter. Veel van deze metingen waren zogenoemde single-tenant inspecties.

Single-tenant inspecties zijn van groot belang voor verhuurders van assets met single-tenant huurovereenkomsten. Daar waar bij multi tenant gebouwen verhuurder het dagelijks beheer en onderhoud organiseert en dus zelf ‘in control’ is, ligt bij een single-tenant situatie deze verplichting bij huurder en heeft de verhuurder daar relatief weinig invloed op. “Je wilt dan borgen dat de huurder aan haar onderhoudsplicht voldoet. Zeker als het gaat om een ‘triple net’ huurovereenkomst, waarbij de huurder ook verantwoordelijk is voor vervanging van bouw- en installatiedelen.” Meer hierover in onze blog https://www.ausemsvastgoed.nl/blog/inzet-nen-2767-bij-huur-en-verhuur.

Industrial en Office: de belangrijkste categorieën (2021-2024)

Binnen onze inspecties blijven industrial en office de belangrijkste asset classes. Dit kan deels verklaard worden door de vaste opdrachtgevers van Ausems, maar het weerspiegelt ook bredere trends in de vastgoedmarkt. Light industrial blijft bijvoorbeeld al jaren ongekend populair en liet in 2024 zelfs een groei zien van 200% ten opzichte van 2023. Offices daarentegen blijven stabiel, hoewel er een daling was van 13% in 2024 ten opzichte van 2023.

Retail:  hernieuwde interesse

Wat retail betreft, zien we een voorzichtig herstel in transactievolume. In 2022 en 2023 was er een duidelijke stijging in het aantal inspecties. Het volume steeg met 70% in 2023 vergeleken met 2022. In 2024 was er echter een daling van 52% ten opzichte van 2023. Toch blijft retail beter presteren dan in 2021, wat duidt op een hernieuwde interesse in deze categorie. De retailmarkt laat stabilisatie zien na jaren van transformatie. Volgens Emerce heeft het consumentengedrag zich aangepast en is winkelen steeds meer een beleving geworden. Vooral winkelpanden op A-locaties blijven in trek. Tegelijkertijd bieden afwaarderingen in de sector kansen voor investeerders.

Conclusie: cijfers als spiegel van de markt

Onze statistieken laten een helder beeld zien van de trends in vastgoedinspecties. 2023 was duidelijk een moeilijk jaar, waarin minder technical due diligence’s werden afgenomen en de focus van opdrachtgevers verschoof naar onderhoud en beheer, met een sterke groei in (duurzame) meerjaren onderhoudsplannen en conditiemetingen.

In 2024 zien we licht herstel in het aantal technical due diligence’s. De groei in NEN 2767 conditiemetingen –met name single-tenant inspecties– benadrukt echter een cruciale ontwikkeling: opdrachtgevers richten zich steeds meer op het waarborgen van de kwaliteit van hun vastgoed bij single tenant en triple net huurovereenkomsten. Ondertussen blijven industrial en office de dominante asset classes, terwijl retail zich langzaam herstelt.

De cijfers van Ausems tonen niet alleen de effecten van marktomstandigheden, maar ook hoe vastgoedprofessionals zich aanpassen en inspelen op nieuwe uitdagingen. Deze trends bieden waardevolle inzichten voor de toekomst.

Wil je hierop reageren?

Bent je het eens met dit artikel, of juist helemaal niet? Laat het weten, we gaan namelijk graag het gesprek aan.
Plaats uw reactie