Meerdervoort
Een technisch verhaal vertaald.

Inzicht in de techniek maakt vertrouwen in de belegging. Voor gebruiker, eigenaar én belegger.

De uitdaging.

Fondsbeheerder Meerdervoort beheert verschillende fondsen in vastgoed en niet-beursgenoteerde bedrijven. Voor haar participanten wil zij zekerheid met een stabiel rendement bieden. En onverwachte kosten of vervelende verrassingen passen daar niet bij. Voor een aankomend fonds vroeg Meerdervoort een technical due diligence te doen bij vier nieuwe objecten van drie verschillende verkopers.

Een inspectie is ook voor ons een eerste goede kijk op het object, zeker op technisch gebied. Wij hebben Ausems hier specifiek voor benaderd. Het is onze aanvang voor onderhoud op de lange termijn. Hun technische kennis was voor ons van groot belang.

— Meerdervoort

Inzicht in euro’s en aandacht

Binnen onze opdracht was er één bijzondere portefeuille die extra aandacht vroeg: de pachtboerderijen in Nederland. Het rijk verpacht namelijk ruim 200 boerderijen waarvan het grootste deel zich in Flevoland bevindt. Recentelijk zijn deze boerderijen bij het Rijksvastgoedbedrijf ondergebracht.

De pachtboerderijen, veelal uit 1950, hadden helaas veel achterstallig onderhoud opgebouwd. In de afgelopen decennia is daarnaast de functie van boerderijen in ons land sterk veranderd en is de techniek de naoorlogse boerderijen vaak allang voorbij.

Er was bij het Rijksvastgoedbedrijf als nieuwe beheerder van de boerderijen, de boeren als de politiek, sterke behoefte aan overzicht en inzicht. Een project dus met veel verschillende belangen en politieke druk, waarbij de kwaliteitseisen des te hoger lagen.

Het resultaat.

Samen stelde wij 4 technical due diligence rapporten op, elk met een overzicht van het achterstallig onderhoud, de benodigde investeringen voor de komende jaren, compliance en risico’s. Met inzicht in de risico’s sloten de partijen een akkoord op de verkoop, met voor Meerdervoort een koopprijsvermindering van zo’n 300.000 euro.

20.000

m² geïnspecteerd

3

Capex overzichten met een horizon van 10 jaar

15

Red Flags herkent
en afgeprijsd

305k

Euro afslag
op de koopprijs

Iedereen betrekken in het proces

Ook de pachters worden op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen, zowel over de inspecties als over de vervolgmaatregelen. Maar ook aan de politiek is verantwoording afgelegd, die terecht kritisch is over het achterstallig onderhoud. Zo kregen alle partijen een helder overzicht van wat er nodig is om elke boerderij individueel en de portefeuille als geheel weer in goede staat van onderhoud te brengen.

Om een helder beeld te krijgen.

Omdat het zichtbare onderhoud vaak wel wordt opgepakt, is een technisch oog des te belangrijker. Want waar het object van buiten doorgaans representatief is, geldt dit niet direct voor de technische installaties. Ontbrekende keurings- en onderhoudsrapporten in de data room geven doorgaans een goed startpunt voor de inspectie, waarbij compliance, brandveiligheid en de conditie van de klimaatinstallaties de grote aandachtspunten zijn.

Amersfoort

Zo bleek in het kantoorgebouw aan de Henry Dunantstraat in Amersfoort dat  er veel aandacht was besteed aan de uitstraling van het object, maar op technisch gebied een aantal zaken niet up-to-date waren. Zo waren diverse klimaat- en elektrische installaties aan het einde van hun technische levensduur en kwam daarmee de betrouwbaarheid van de installaties in het geding.

Ede

Ditzelfde gold voor het object aan de Pascalstraat in Ede. Ook hier bleek de meeste aandacht te zijn gegaan naar de uitstraling van het gebouw. Een cruciaal punt was echter dat hier de brandcompartimentering met brandkleppen en afdichtingen niet op orde was. Tekortkomingen ten aanzien van brandveiligheid leiden altijd tot een red flag in onze rapportage. 

Nieuwegein

Aan de Zoomstede in het centrum van Nieuwegein staat een kantoorcomplex van 7 etages van opgeteld 7.275 m2. In het recente verleden heeft het complex, dat in 1989 opgeleverd werd, een interne renovatie gekregen. En ook na deze renovatie werd het complex in goede mate onderhouden. Maar een goede TDD kijkt en rijkt verder dan het oog. En ook hier bleken een aantal installaties dringend aan vervanging toe.Daarnaast gaven ontbrekende rapporten in de data room reden om kosten voor een aantal wettelijk verplichte inspecties in de Capex op te nemen.

Velp

De laatste aanvulling op de portefeuille was een kantoorgebouw aan de Reigerstraat in Velp. De vier etages, van samen iets minder dan 3.000 m2, verkeerden sinds de oplevering in 1975 in verschillende staat. Van buiten was het object goed verzorgd. En een paar schoonheidspuntjes zijn na ruim 35 jaar geen verrassing. Des te belangrijker is het om de techniek beter te bekijken.

De brandcompartimentering van het gebouw voldeed niet aan wet- en regelgeving. De noodverlichting en lift waren aan vervanging toe, iets wat de ontbrekende inspectierapporten al deed vermoeden.

Met het oog op morgen.

En de komende vijf jaar

Met het oog op duurzaamheid en wetgeving adviseerden wij ook vervanging van een aantal installaties. Zo is het overstappen naar LED verlichting en energiezuinige luchtbehandeling een verplichte investering vanuit de klimaatdoelstellingen van de Rijksoverheid.
 
Onze inspecties en conclusies zijn voor ons het einde van een geslaagd aankooptraject, maar voor Meerdervoort een goed onderbouwd fundament voor de komende beheer periode. Want goed vastgoed management maakt rendement ook door risico’s in kaart te brengen en af te dekken.

Alles op een rijtje.

Onze inspecties en analyses geven inzicht in de verplichte en te adviseren aandachtspunten en maatregelen. Elk met hun prioriteit en een heldere kostenraming. Dit overzicht geeft een zeer sterke onderbouwing voor een gesprek met verkoper over koopprijsvermindering.

Tijdens deze onderhandelingen hielpen wij Meerdervoort dan ook door onze inspecties en bevindingen toe te lichten. Voor u vrijblijvend, voor ons vanzelfsprekend. Omdat wij doen waar wij in geloven.