SPF Beheer
Zekerheid scheppen in een complexe structuur.

Het Spoorweg Pensioen Fonds (SPF-beheer) beheert het pensioenfonds van de NS. Namens alle medewerkers van de NS zorgen zij dat de pensioenen en hun rendement veilig gesteld zijn. Hiervoor is het Fonds op zoek naar betrouwbare vastgoedbeleggingen die zekerheid kunnen bieden.

Een recentelijk opgeleverd appartementencomplex aan de Cornelis Vermuydenstraat in de Czaar Peterbuurt in Amsterdam was hiervoor een geschikte kandidaat. Het totale complex bevatte huur- en koopwoningen, winkels en een ondergrondse parkeergarage.

Alleen de 24 huurwoningen vielen onder de aankoop van SPF-beheer. Alle eigenaren van het complex zijn verenigd in twee Vereniging van Eigenaars, wat het voor SPF-beheer lastig maakte de risico’s in te schatten.

De uitdaging.

Met een voorlopige overeenkomst op tafel vroeg SPF-beheer ons om helderheid en zekerheid te scheppen over de technische staat van het gebouw en de kwaliteit van de dataroom. En met een gesplitst wooncomplex maar veel gedeelde kosten, was inzicht in de verantwoordelijkheden en kosten van de VvE’s erg belangrijk.

Het resultaat.

Door twee inspecties te combineren met de data room analyse konden wij vaststellen wat de tekortkomingen en risico’s waren. Wij stelden een volledig rapport met risk assessment en CAPEX samen wat helderheid schepte voor een onderbouwde onderhandeling en aankoop. Zo was voor SPF-beheer helder waar de risico’s en de kosten begonnen en ophielden.

Daarnaast maakten wij aan de hand van de splitsingsaktes en -tekeningen inzichtelijk welke verantwoordelijkheden de VvE’s en de individuele eigenaren hadden. Zo bracht een aankoopkeuring ook duidelijkheid op de lange termijn.

492

Documenten in de dataroom beoordeeld

2.080

m² geïnspecteerd

2

splitsingsaktes geanalyseerd

1

succesvolle aankoop

Proces.

Stap één was inventariseren en prioriteiten scheppen. Sommige pachtboerderijen hadden dusdanig achterstallig onderhoud dat er direct actie ondernomen werd. Als opdrachtgever voor de marktpartijen waren wij niet alleen verantwoordelijk voor de kwaliteit en de planning, maar ook voor de dialoog. Een spanningsveld waarin tijd en kwaliteit constant gebalanceerd moesten worden.

Eerst zien, dan geloven

Tijdens de eerste inspectie bleek dat veel ruimtes van het complex niet toegankelijk waren, waaronder de technische ruimtes in beheer bij de Vereniging van Eigenaars. En met een centrale sprinklerinstallatie voor het hele complex liet dit een grote blinde vlek in de rapportage. Ondanks dat het complex in 2016 opgeleverd is en het aannemelijk was dat alles in goede staat verrichtte, worden wij niet ingeschakeld om aannames te doen. Voor ons genoeg redenen om nog een keer terug te gaan.

Tijdens de tweede inspectie konden wij alle installaties beoordelen en bleek onder andere de sprinklerinstallatie niet gecertificeerd te zijn. De tweede inspectie leidde tot een aangepaste rapportage en kostenoverzicht, samen met een risk assessment. SPF-beheer gebruikte deze in de onderhandelingen met de verkoper, welke geleid hebben tot een succesvolle aankoop.

Oplevering & nazorg.

Ondanks dat beheer van gezamenlijke eigendommen de verantwoordelijkheden is van een VvE, is het voor de koper belangrijk om vast te stellen dat aan alle eisen is voldaan en je een veilig gebouw koopt. Tijdens onze inspectie werd helder welke installaties het gebouw bevatte, in welke staat zij waren en wie er verantwoordelijk voor is. Een Technische Due Diligence is daarmee niet alleen een tool voor onderbouwde onderhandelingen, maar ook een goed startpunt voor succesvol beheer.